春の訪れとなる?平成30年4月1日より「改正宅地建物取引業法」による新書式

春の訪れとなる?
4月から新書式「改正宅建業法」

※画像は建物状況調査のイメージです。

知ってて損はない「平成30年4月1日より改正宅地建物取引業法による新書式」という情報です。

桜の花びらが舞い春の訪れを感じますが、今週より入学式や入社式などで新生活を始めた方も多いのではないでしょうか。
「新しい」と言えば、不動産業界でも1日から様々な書類が新しい書式になりました。

宅地建物取引業法の改正に伴う新書式です。

主に何が変わったのかというと建物を売買する際の書類に新たに「建物状況調査」の欄が設けられたのです。
今までも告知書と呼ばれる売主の告知による「物件状況報告書」がありましたが、今回は専門家による調査をしているかどうかの確認をするものです。
専門家の調査によって悪い箇所が見つかれば手を加えることで「安心安全」を求められるというものです。

それでは、変更になった3つの書式を見ていきましょう。
各協会により書式の文言等に若干の違いはあると思いますが、内容は同じです。

(1)媒介契約書
「3 建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」欄追加
売却依頼時・物件申込時に「建物状況調査を実施する会社」を斡旋するかどうかの確認。

(2)重要事項説明書
「6.建物状況調査の結果の概要(既存の住宅のとき)」及び「7.建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況・耐震診断の内容(既存の建物のとき)」欄追加
1年以内に建物状況調査を実施している場合の結果」の報告。

(3)不動産売買契約書
「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について確認した事項(第19条)」欄追加
「構造耐力上主要な部分・・・基礎、土台及び床組、床、柱及び梁、外壁及び軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組」または「雨水の浸入を防止する部分・・・外壁、内壁、天井、屋根」の状況について建物状況調査により確認したかどうか。

「建物状況調査」は先日まで「住宅インスペクション」と呼ばれ、物件の状況を知るには非常に良いものです。
今回の法改正の目的は「安心安全な中古住宅の流通促進」ですが、少々物議をかましております。

ココに注意!
(※3)建物状況調査は、劣化事象等の有無を判定する調査であり、瑕疵の有無を判定したり、瑕疵のないことを保証するものではありません。

簡単に言うと売主の告知書より精度の高い「告知書」です。

先程も書きましたが、今までも告知書と呼ばれる売主の告知による「物件状況報告書」がありました。
今回の「建物状況調査」は専門家に調査依頼をした場合にその内容を説明するのですが物議の理由が以下の3つです。
(1)「建物状況調査」の有効期限が1年である。
(2)買主の依頼による「物件状況調査」の場合、調査が遅くなればなるほど重要事項説明書が作れない。
(3)瑕疵(売主も把握していない欠陥)の有無を判定しているものではない。

任意でありながら、義務であるかのような書式に変更したにも関わらず、買主が本来一番知りたい筈の「売主も把握していない欠陥の有無の判定はしない(していなくてもよい)」という内容に不動産業者も困惑しているのです。
「じゃあ調査費を出しても調査書の効力としては今までの告知書とほぼ一緒なの?」となっているのです。

この改正に伴う講習会に参加した際に建築士の方から聞いた話ですが、「瑕疵の判定はしない」という文言の理由として、国土交通省としては、まずは調査に関わる建築士を増やすための策とのことです。
なぜなら世の中にはペーパー建築士も沢山おられ、罰則規定を設けては誰も調査に協力してくれなくなるという理由らしいです。
「何それ」って思うのは私だけでしょうか・・・。

とはいえ、先程も書きましたが「建物状況調査」は「耐震診断」と同様に物件の状況を知るには良いものです。
今回の法改正の内容とは異なりますが、建物状況調査をした際に頂ける報告書などは可視化でき非常に良い資料と思います。
悪い箇所があれば手を加えることで「安心安全」を求められます。

「建物状況調査」の会社によっては「売主も把握していない欠陥の有無の判定」が良識としてあるものと信じております。
当社はLIXILグループのジャパンホームシールド株式会社に建物状況調査の斡旋をする事業者登録をしております。
また各社共通と思いますが、仲介の場合には「建物状況調査」についての費用は原則依頼者負担です。

以上、少しでも参考になればと思います。

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